关于“买房赚钱”早已在老百姓当中形成共识，甚至一度发展到全民买房的程度。要知道，房价一直在涨，不买的后悔，买了的也后悔买的少，因为大家都想在房价大涨的时候分一杯羹，即使没有炒房，大多也是抱着炒房的心态去买的房。试想一下，当所有人都在拥护高房价，认为买房大赚并且趋之若鹜时，你觉得楼市还会有这么多机会吗？表面上，平均房价从每平米4695元增至8736元，人均住房面积从8.1平米增至39平米。2018年，全国商品房销售面积首次突破17亿平方米。
虽然说楼市体量迅速壮大，相比其他行业仍处于优势，但实际上，近两年来市场宽松环境变了，不仅提高了购房门槛，而且房贷利率也跟着上浮。进入2019年，前8个月调控次数367次超出历史记录，除了限购限贷之外，还有更为严格的限售、禁涨措施出台，市场资金监管也是不断收紧。相比前5个月小阳春躁动，一夜之间，楼市跌落神坛，从火炉跌入冰窖当中，被调控发力、降价蔓延的信号层层包围。近期，央行一纸文件打破房地产冷清，随着2大消息接踵而至，房地产规则要变，买房前途如何？
一纸文件打破市场冷清，购房者是“好了伤疤忘了疼”，房地产山雨欲来，酷似2015年9月初，央行宣布16日“全面降准+定向降准”齐至，释放长期资金约9000亿元，其中，全面降准释放8000亿元，定向降准释放了1000亿元。今年以来，央行共实施过两次降准，而这次降准虽然是为实体经济而来，但不可否认，历来每一次宽松房地产都会惠及，这是现实也是房地产独有的“吸水效应”，因此，很多人担心，钱会不会再次流进房地产。毕竟又是一年金九银十，购房者是“好了伤疤忘了疼”，忘了今年的形势，亦或是没有丝毫戒备心理。
谈谈房市认为，相对来说，降准央行和银行之间的“零花钱”游戏，这一次在降准落地之前，似乎已经将房企和购房者隔绝在外。对开发商着眼于信贷方面，几个月来，房企信托、外债融资被限制，严控房产开发贷，避免违规流入房市。开发商的资金面是一方面，购房者则是双管齐下，一来推出新的房贷计算模式，二来房贷利率不降反升。如今态势，可见这次降准资金可能与楼市无缘。中原地产首席分析师张大伟指出，如今降准规模虽大，但已有针对收紧政策，楼市再次小阳春可能性不大。
历史总是惊人的相似，还记得吗？在2015年初，国内实体经济面临着下行压力，钱不好挣、不舍得花钱是各行业和家家户户普遍的感觉，随着当年5次降准降息之后，“借钱”变得容易且成本低廉，同年12月房贷利率稳步下行，到2016年6月更是跌破4.5%的低点。这也就是为什么2016年房市呈现近乎疯狂的暴涨了。
谈谈房市觉得，所以说，历史总是告诉我们，钱多了，总会有一部分直接或间接流入地产，在这样的背景下，这一次楼市调整的信心很坚定，5月以来就开始一系列监管动作。据克而瑞数据，8月百强房企权益口径业绩较上月环比跌幅-1.7%。1至8月，三大房企碧桂园、恒大、万科，权益销售同时出现负增长。新房成交方面，同月一二三线城市全部出现下滑现象，其中一线新房成交量环比下降10%，二三线成交同环比双降，跌幅分别为3%和6%。不仅如此，8月房地产信托也缩水近三成。这足以说明降准对房市目前影响较小，并且按照国家对市场的态度来说，这个前提在未来也不会变。
土地成交量价齐跌，楼市大开发时代过去，土地市场向存量和旧改转变
对于经济来说，灌水很正常，不管是大水漫灌还是点滴进行，水都是营养之源，一旦离开了水，存活率也是大大降低，因为在未来的楼市方向中，稳地价、稳房价、稳预期仍是2019年的发展方向，房住不炒不会动摇，房地产调控依然是以平稳发展为主。而调控作用在土地市场上进一步显现，近期易居研究院发布8月40城土地成交报告，数据显示整体土地成交面积环比下降16.9%，土地平均成交均价环比下跌1.8%，溢价率19.3%，连续两月下滑。
很显然，高地价的时代已经过去，与此同时，土地流拍现象增多，据克而瑞数据，8月热点城市土地流拍79幅，流拍率13.7%，房说君认为，土市转冷并非没有预期，一方面是近几年来，不少城市实行严格的新房限价措施，但地价却水涨船高，卖的房比土地还贵，无利可图的情况自然会望而却步。另一方面，在当前政策形势下，房企资金链紧张，溢价率降低，流拍数量增多，这就说明企业变得理性，受政策冰点影响，为了防范风险自然会静观其变。
谈谈房市认为，值得注意的是，楼市大开发、大建设的时期已经过去，人均居住面积达到39平米，户均比1.05，中国已经不缺房子了。目前核心问题在于住宅供应与人口变化之间的实际差异巨大，也就是说，楼市需求只能靠人口提供，当房子比人多，住房需求迟早会被透支。尤其是大城市土地资源日益稀缺，促使城市旧改成为房企加强土储的途径。据初步估算，全国约17万个老旧小区需要改造，市场空间达到4万亿，简而言之，对老旧小区改造的同时，市场不会因为土地和棚改减低，对下游行业造成影响。
实际上，近两年来房地产被打了很多标签，看涨的群体以专家为首，他们总是以“城市化”、“农民进城”作为理由，看跌的人当中，又以“杠杆率”、“不走老路”来反驳。总之，在2大消息叠加而至的影响下，楼市可能要“结冰”了，显然，不光是楼市资金、土地成交，需要强调一点是，所谓“结冰”，更多的是指楼市在房企降价促销、二手房成交清淡的基础上，市场由火热落入冰窖冷静，房地产气氛回归理性，并非是大起大落。
房说君有话说，往更深一层的问题是，17亿平米楼市打上“新标签”，买房，或者说有房者前途如何，会亏钱吗？每个城市的人口和供地趋势不同，赋予房价的价值也会不同，越靠近核心区的房子价值便越高，反之，越是远离核心区百公里外的城市，越有可能变成“草屋”。
即使是机构研报给出的计算方式，按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，对绝大部分的城市而言，只要楼市不涨，买房和有房者都会亏钱。所以说，现阶段每个购房者都需多点耐心，不是不能买房，只是蒙头大赚的时代一去不复返了。
来源：谈谈房市
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