原报告 | 建业 外面的世界
2019-09-20 02:12:52   来源：东方头条   

观点指数在过去的27年里， 建业地产一直深耕河南市场，专注不旁骛。廿多年里，它也在河南省内积累了大量的资产。

不过即使建业地产想要偏安一隅，无奈市场竞争激烈，外面的世界千变万化，从本土走向全国化的房企不在少数。因此，在2018年的业绩会上，一直专心深耕的建业地产也释放出“走出去”的信号。

彼时，胡葆森透露“建业地产会有条件、探索性地走出河南”。对于胡葆森而言，“走出去”是一种资本的试验，稳重谨慎最为关键。因此，建业地产为“走出河南”限定了三个条件，即以轻资产模式为主，在500多公里半径范围内，把河南相邻的6个省作为主要目标市场，输出主要产品形态——中原文化小镇。

2018年12月28日，建业地产就合作开发邢台市的一个小镇，和河北省邢台市签订了战略合作协议，这被建业地产内部视作走出河南的一个时间标志。如今，过去接近一年，建业地产走出去的成效几何？在其划定的500公里半径范围内，对于这个局限的“外面的世界”其又能否适应？

守好河南市场

在房地产市场发展初期，各大品牌商都十分看重本土地缘优势，主营业务基本都在本地市场。随着规模发展，不少房企选择了走出“舒适圈”，扩展业务规模。

不过，过去很长一段时间内，房企的忙碌潮中，独缺建业地产的身影。资料显示，建业地产成立于1992年，扎根河南至今已有27年。

截至去年年底，建业地产已进入河南省的18个地级城市和77个县级城市，开发项目累计交付面积约3006万平方米，拥有在建项目共123个，在建总建筑面积约2448万平方米，土地储备建筑面积约4515万平方米，其中权益建筑面积约3411万平方米。根据建业地产的规划，2019年年底，其要实现河南120个县以上城市全覆盖。

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从业务构成来看，目前建业地产主要集中于住宅开发，并有轻重资产之分。而基本上建业所有的重资产销售仍然位于河南省内。中报数据显示，2019年上半年，建业地产的重资产的合同销售金额为276.60亿元，同比增长约9.2%，合同销售面积约382万平方米。

而今年开始，根据战略部署，建业地产开始利用轻资产业务开拓河南省外市场。截止2019年6月30日，轻资产项目已累计签约131个，项目合计规划建筑面积约1991万平方米。2019年中报显示，上半年建业地产的轻资产合同销售金额为119.31亿元，同比增长约为81.3%，增速远高于重资产。不过，数据对比来看，重资产仍是合同销售额的主要贡献者。

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而在收入上，2019年1-6月建业的轻资产录得收入4.04亿元，约占总收入90.68亿元的4.46%。

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在2019年中期业绩会上，建业地产首席执行官袁旭俊表示，河南GDP的增速历年来都是高于全国。今年上半年全国的GDP增速6.3%，河南为7.7%。而整个河南城镇化率却低于全国的7.9个百分点，说明它的后发优势非常明显。

他还指出，河南的房地产市场潜力很大。今年上半年全国房地产销售面积同比下降1.6%，但河南省同比增长接近7%；销售金额方面，全国上半年增长约6%，河南省销售金额增长约20%。因此，未来建业将继续坚持深耕河南的中原战略。

轻资产试验

回顾过去一段时间内建业地产的主要变化，可以归纳为轻资产布局，以及商业地产上的进取。

首先，在轻资产布局上，建业地产的主要表现，一个是收购了装配式建筑公司“中民筑友”，由中原建业担负起建筑业务；第二个是林明彦的加入。

7月10日，胡葆森完成对天津中民筑友科技有限公司100%股权收购，交易对价16.5亿元，溢价率46.5%。据资料显示，中民筑友为一家专注于装配式建筑的公司。借助中民筑友的装配式建筑能力，建业的轻资产模式多了一个有利的助推器。

胡葆森强调，在“走出河南”命题上，中原建业担负了建筑业务，主要产品形态是以中原文化小镇为主。据2019年中期报告披露，在签约河北邢台中原文化小镇之后，中原建业陆续接到了10多个全国各地政府及企业的合作意向。

截至2019年6月30日止六个月，中原建业共接触意向项目6个，其中中原文化小镇形态的意向项目3个，住宅类项目3个；截至2019年6月30日止六个月，建业地产完成签订22个轻资产项目合约，其中省外项目1个，预计总建筑面积约319万平方米。

数据来源：企业财报，观点指数整理

除了中原建业，建业地产进行轻资产布局另一举措，是林明彦的加入。资料显示，林明彦在凯德集团任职的22年里带领凯德中国成功实现轻资产化转型、扩大商业业务版图。

据财报披露，在他的领导下，凯德集团营收从2013财年的39.78亿新元，增加到上财年的46.098亿新元。2017财年的营运净利为9.083亿新元。2018财年实现税后净利润为17.6亿新元，同比增长12.3%，为2008年至今最高净利润值。

也许，胡葆森想借林明彦的加入，壮大轻资产羽翼，并实现商业业绩增长。目前，建业共有26个商业项目，覆盖河南全省16个省辖市，其中在建的商业项目有17个，已经运营的有9个，还有很大的成长空间。

稳中求进

从目前的动作来看，建业地产可以说是一家比较稳健的企业。在“走出河南”的命题上，它选择了成本相对较低的轻资产方式，也许是因为考虑到自身财务的实际情况，着重考虑财务匹配因素。

据2019年中报披露，建业地产总资产负债率达91%。对此，管理层解释称，这是高增长阶段的一个必然现象，负债率里有收账款，金额比较大。说明未来公司有大量已售未结的资源待结转。

管理层透露，2019年中，建业地产现金存量为238亿人民币，其中有45.8亿元是受限的资金，总的有息负债比去年年底增加35%，是因为在今年上半年共发行了4亿美元的美元债，一笔是在1月份，另一笔是在4月份。

数据来源：企业中报，观点指数整理

通过观察建业地产近三年来的净借贷比率，可以发现，，自2017年中期达到81.10%后，建业地产的净借贷比率开始回落，至今年上半年已经恢复到60.5%的正常水平；从全年来看，最高点是2016年的65.4%，预计2019年全年的净借贷比率会保持在60%左右，低于行业平均水平。

在举债上，截止到7月底建业地产境外债共发行了19亿美元，8月初又发行了一笔，金额为3亿美元，合计22亿美元。其中，有8亿是做了汇率对冲的方案，剩下14亿也在跟踪人民币走势的变动，会在相对稳定的时候做相应的安排。

管理层透露，目前公司的境外发债还有6亿额度，暂时不打算申请新额度；信托融资方面，占比会控制在10%左右，利息保持在10%-12%；并打算把毛利率控制在25%，已售未转部分的毛利率控制在24%。

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