惠誉为何下调恒大评级？非地产支出增加，销售持平，短债压力
2019-09-26 14:23:36   来源：东方头条   

近日，评级机构惠誉将中国恒大（03333.HK）及其子公司恒大地产集团有限公司评级展望从 " 正面 " 下调至 " 稳定 "。

惠誉在报告中表示，由于销售持平，非地产业务支出有所增加，以及对短期债务的依赖有所增加，恒大的减债压力依然不轻。

中国恒大的杠杆率在剔除外部担保因素后，从 2018 年的 44% 降至今年上半年的 41%。但杠杆率下降的原因主要是由于应付账款从 2018 年的 4240 亿元增加到 4950 亿元导致的。惠誉预计，2019 年至 2020 年，中国恒大的杠杆率将再次升至 42%-43%，主要是由于土地储备扩张以及对电动车业务的投资。目前，中国恒大的电动车业务并无相关运营记录。在合同销售放缓和房地产业放缓的背景下，中国恒大正在为收购工厂周围的住宅和商业用地支付额外的地价。

根据半年报显示，中国恒大上半年的负债总计是 1.75 万亿，相比去年末有所上升。

对于评级下调，财经评论人士严跃进对 21 世纪经济报道记者表示：类似评级结果反映了外部投资者关注的一些问题，包括多元化产业发展下的资金运用和负债结构、地产业务销售业务的可持续等问题。评级本身也有助于相关管理者近期调整经营策略，尤其是涉及到住宅去库存、新能源汽车业务推进等方面。不过预计到了四季度，随着全国金融环境的改善，相应企业应对市场的能力将有望提高。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：首先恒大在 2019 年的销售涨幅明显放缓，流动性弱化，这种情况下，被降低评级是正常现象。其次从行业看，房地产企业全行业资金收紧也是趋势，销售放缓下，持续出台的资金监管政策对房地产资金链将形成考验。第三：从趋势看，年末是房地产企业偿债高峰期，有可能更多的企业会被下调评级。对于企业来说，抓紧卖房回笼资金成为趋势。

不过国内机构对于恒大的仍积极看多。海通证券的研报表示：受交楼面积下降影响，中国恒大上半年营收利润下滑。其 2019 年上半年实现营业收入为人民币 2269.8 亿元，较上年同期下降 24.4%。其中，物业发展部分收入为 2211.4 亿元，同比下降 25.0%，主要由于按照销售合同约定的交楼限期，须在报告期内交楼的面积减少，报告期内安排的交楼面积同比减少 25.8%。公司实现毛利润为人民币 772.6 亿元，较上年同期下降 29.0%；实现净利润为人民币 270.6 亿元，同比下降 49.0%；股东应占净利润为人民币 149.2 亿元，同比下降 51.6%；核心业务利润为人民币 303.5 亿元，同比下降 44.8%。公司 2018 年实现每股摊薄盈利为人民币 1.125 元，较上年同期下降 48.9%。

2019 年上半年，恒大共计购得土地储备 79 幅，并就现有 14 个项目进一步购买周边土地，新购土地储备建筑面积 4449 万平方米，平均成本人民币 1699 元 / 平方米。截至 2019 年 6 月 30 日，公司总土地储备项目 864 个，分布于中国 232 个城市，总规划建筑面积 3.19 亿平方米，土地储备原值为人民币 5227 亿元。

上半年合约销售小幅下滑，销售均价持续上涨。2019 年 1-6 月，公司实现合约销售金额人民币 2818.1 亿元，同比下降 7.4%，合约销售面积 2620.0 万平方米，同比下降 9.8%；合约销售均价为人民币 10756 元每平方米，为历年来最高水平。上半年恒大新开盘项目 81 个；处于完全竣工及在建不同阶段的在售项目累计达到 910 个。2019 年上半年，公司新开工面积 3511 万平方米，同比增长 11.6%。截至 2019 年 6 月 30 日，公司在建项目 772 个，在建工程面积 1.37 亿平方米，分别较 2018 年底增长 8.1% 及 1.7%；竣工面积为 3336 万平方米。

海通证券对中国恒大维持 " 优大于市 " 评级。他们预计 2019 和 2020 年公司实现归属于母公司股东净利润分别为 354.89 亿元和 394.45 亿元，对应 EPS 分别为 2.70 元、3.00 元。截止 2019 年 09 月 13 日，公司收盘于 18.00 港元（人民币 16.27 元），对应 2019、2020 年 PE 分别为 6.02 倍、5.42 倍，对应 19 年 PEG 值为 2.23。考虑到公司作为一家龙头地产公司，分红回报率较高，降杠杆效果显著风险下降，我们给予公司 2019 年 8-9XPE，合理价值区间在人民币 21.62-24.32 元（23.86-26.84 港元），维持 " 优于大市 " 评级。