来源：凤凰网奇点长租
2018年，曾有人将“长租公寓”列为楼市年度关键词之一。风起云涌的一年后，长租行业除了没完没了的“爆雷”之外，还迎来了头部企业的上市热潮。
曾经在自如与蛋壳中长时间悬而未决的“长租第一股“，如今花落青客。当地时间11月5日，青客公寓成功登陆纳斯达克，股票代码为“QK“，开盘价17.35美元，较发行价上涨约2％。
截至上市首日美股收盘，青客公寓股价报17.64美元，涨幅3.76%，市值超8亿美元，最高股价一度触达19.00美元。
青客副总裁在朋友圈发文称：“我们没有资源、没有背景，有的只是求生的本能。”结尾时，他还激动地写下“青客新起点，租赁大未来！”。青客公寓的成功上市，对于长时间如履薄冰、艰难前行的长租行业来说，无疑是注入了一针强心剂。
然而，资本寒冬下，成功IPO绝不意味着高枕无忧。就在上市前四天，青客公寓刚刚更新了招股书，将发行规模腰斩过半，只为换取顺利IPO。
成功上市之后，如何调整运营与盈利模式，如何利用资本“输血”扭转连年亏损，又如何解决久被诟病的押金退款和租金贷问题，成为青客公寓在新赛道上亟待思考的难题。
上市在即，临时下调发行规模
国庆假期结束后的第一天，青客公寓便向大洋彼岸的美国证券交易委员会（SEC）提交了公开募股文件。
该招股书披露，青客公寓预计融资1亿美元以上，将以“QK”为股票交易代码在纳斯达克上市，摩根士丹利和中国国际金融有限公司将共同担任此次青客公寓IPO的承销商。不过，这份招股文件并未披露价格条款。
企查查数据显示，青客公寓2012年成立于上海，注册资本为人民币5000万元，法定代表人、最终收益人为创始人金光杰。截至2019年9月30日，青客公寓旗下已有97297间可供出租的房源，业务范围涵盖上海、杭州、南京、武汉、北京等城市。
根据2018年的租金收入以及房源数据对比，青客目前是国内第三大长租公寓运营商，仅次于自如和蛋壳。
10月25日，青客公寓更新招股书，宣布将发行520万股ADS（美国存托股票），发行区间为每股17-19美元，最高将募资近1亿美元。
行业老三的IPO抢跑之路，似乎已经万事俱备。
出人意料的是，11月2日，在距离上市仅剩4天时，青客公寓再一次更新F-1招股文件，并将发行规模从此前的520万股ADS临时下调近一半至270万股ADS。
这次临时调整，将直接导致青客公寓上市募得资金减半，其最高募得资金将从近1亿美元的估值腰斩至约5000万美元。IPO后，包括创始人金光杰在内的高管和董事合计将持有34.8%股份，并拥有80.5%的投票权。C轮投资方凯欣资本的持股比例将降至28.9%并拥有8.6%的投票权。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，IPO资金下调或因市场对其缺乏足够的兴趣，而对于青客公寓来说，顺利完成IPO才是首要任务，因此才导致其临时下调IPO。
财经评论员严跃进则向奇点君表示，企业IPO初期规模大预期好，但目前房地产和长租市场正在降温，外部环境、租客租金等多重因素都会对青客公寓IPO产生不利影响，因此资本市场也会感受到压力，降低预期。
显而易见的是，依靠此次临时下调发行规模的策略，青客公寓顺利上市。并且借募资“缩水”，躲过了行业预期的破发现象。
“二房东”的难题：连年亏损，资不抵债
宁愿放弃一半IPO资金，也要坚持促成上市的背后，或是青客公寓连年亏损、急需资本“输血”的资金困境。
招股书中的财务数据显示，2017财年、2018财年以及截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓净收入分别为5.22亿元、8.9亿元和8.98亿元，但净利润却分别为-2.45亿元、-4.99亿元和-3.73亿元，近三年连续亏损合计超11亿元人民币。
“青客主打的分散式公寓比集中式公寓的效益更低，”黄立冲认为，分散式公寓的投入成本更高，并且会随着规模扩张不断增加，他向奇点君表示：“结合目前的财务数据来看，青客公寓的存量项目在未来一段时间也很难盈利。”
公开资料显示，成立至今的七年中，青客公寓已进行过四轮融资，由纽信创投、达晨创投、凯欣资本等投资共计数亿元人民币。
但据招股书显示，青客公寓总资产为20.3亿元人民币，总债务却高达27亿元。多轮融资并没能扭转青客公寓如今“资不抵债”的局面。黄立冲表示，充足的资金反而意味着更长时间的亏损，很多公司都希望借上市解决与PE的对赌问题。
事实上，长租行业中，并非青客一家面临资金与盈利难题。优淘网总裁、地产资深人士薛建雄表示：“目前长租公寓品牌和资金压力都非常大，正想尽一切办法让利和变通业务模式，以获得资本市场的稍微支持。”
今年以来，长租行业接连爆出资金链问题，近20家长租公寓相继倒闭，而头部企业则纷纷赴美递交招股书，争夺行业第一股。“爆雷”与IPO戏码同时上演，行业两级分化逐渐加剧。究其原因，只怕都是“烧钱”惹的祸。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，长租公寓“活下去”的前提是形成可循环的盈利模式，而这个思考题并不能依靠简单的“烧钱”来解决。
租金贷、退押金等小题未解，“谋全局”愿景如何实现？
除了财务数据上的难题，青客公寓还存在一些运营问题，尚未体现在招股书中。
比如，首份招股书递交十天后，青客公寓就被曝出了涉嫌隐瞒贷款的事实。
招股书披露，截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，其62.5%的租户均使用了租金贷服务。但据部分租客反应，他们是在租房管家带领下，完成看房、交定金、用身份证拍照、录视频等一系列流程后，才通过电子合同中的“银行”“代扣”等字眼，得知自己“被贷款”。
在租客不知情的情况下，诱导其签订租金贷款合同，“租金贷”变为“套路贷”，让不少租客对青客公寓产生质疑。
不仅如此，青客公寓在退押金这件小事上，也久遭用户诟病。
奇点君查询发现，在聚投诉公开平台上，青客公寓投诉量达到263起，而其中绝大部分租客投诉的问题均与退款、退押金相关。
在聚投诉平台发帖的多数租客均表示，自己在青客公寓退房后无法顺利退回押金。青客管家与客服人员向租客声称，退款将在N+1个工作日后退回到租客的青客宝（青客内部退付款结算工具）中，但一大部分的租户未能在预期日期收到退款。
11月5日青客公寓上市当天，聚投诉平台仍收到4份相关投诉信，目前处于待处理状态。
简单一笔押金迟迟不退，究竟是流程上的漏洞，还是资金运转出现了问题？奇点君就此问题多次致电青客公寓，但截至发稿前尚未有人接听。
青客公寓创始人、拥有多年法律顾问经验的金光杰，曾在在接受采访时表示，任何一个企业的发展都要着眼于大局，“不谋全局者不足谋天下”。
然而，细节决定成败。
对于一个已经成功登陆纳斯达克的上市公司来说，若连最基础的退款业务都无法得到妥善处理，又如何能完成上市前“谋全局”的愿景呢？
电话咨询
在线咨询