无效的商品房买卖合同怎么处理
2020-03-21 10:00:56   来源：   

　　一、无效的商品房买卖合同怎么处理

　　无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：

　　（一）出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。

　　（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　（三）在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。

　　（四）因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。

　　（五）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

　　二、依据《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，房屋买卖合同无效：

　　1、一方以欺诈和胁迫的手段订立房屋买卖合同，损害国家利益的。

　　所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。所谓胁迫是指以给公民的生命健康、荣誉、名誉和财产等造成损害或者以给法人荣誉、名誉和财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背其真实意思的意思表示。但是以欺诈和胁迫手段订立的房屋买卖合同并非全部无效，仅当其损害了国家利益时才为无效合同。

　　2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。

　　恶意是指当事人明知或者应当知道其所订立的合同将对国家、集体或者第三人造成损害而故意为之。串通是指当事人之间对其合同损害国家、集体或者第三人的意思联络，主要包括进行损害他人的沟通行动的意思联络和知道其行为的损害后果而心照不宣与达成默契的意思联络。这类合同内容具有明显的违法性，因此属于无效合同。

　　3、以合法形式掩盖非法目的的。

　　这种合同主要包括两种情况：当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的；当事人从事的行为在形式上是合法的，但在内容上是违法的。例如，买卖双方签订商业写字楼的买卖合同约定，出卖人将写字楼的所有权转让给买受人。同时，双方又签订了一份赠与合同。根据我国税法规定，房地产交易中买卖双方各自需要交付印花税，税率为标的额的万分之五，同时买卖双方还要交纳契税，负担城市建设基金。双方签订赠与合同的目的是为了规避买卖合同中所发生的印花税、契税、城市建设基金。所以，该房屋买卖及赠与合同在形式上是合法的，但在内容上是违法的，应认定无效。

　　4、损害社会公共利益的

　　公共利益是关系到全社会的利益，损害社会公共利益的合同主要包括危害国家政治、经济、财政、税收和金融等秩序的行为，危害家庭关系的行为，违反性道德的行为，赌博性质的行为，违反人格尊严的行为，限制经济自由的行为，违反公平竞争的行为，违反消费者权益保护的行为，违反劳动者权益保护的行为等。房屋买卖合同中涉及到以上行为或者他损害公共利益的行为，该合同无效。

　　5、违反法律和行政法规强制性规定的

　　最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第4条规定，确认合同无效，人民法院应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规和行政规章为依据。

　　三、什么是商品房？

　　1、商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。

　　2、在中国商品房兴起于80年代，它的前提是指在市场经济条件下具有经营资格的房地产开发公司（包括外商企业）通过出让的方式取得土地使用权后所经营的住宅，出让形式是均按市场价出售。从法律角度来上来讲，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由进行交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根据其销售对象的不同可以分为外销商品房和内销商品房。

　　3、所谓商品房包括商品房现房和商品房预售房。商品房现房，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。